万亿资金候场 乡村振兴需要激活土地催化剂

  原标题:牛年八评之二|万亿资金候场 乡村振兴需要激活土地催化剂

  集体建设用地如此大规模的体量,加上土地价格仍有不小的想象空间,这个资金渠道的上限已经不止于万亿,如能逐步打通,无疑将大幅提升当地集体组织“操盘”乡村建设的能力和筹码。

  2021年将是中国全面推进乡村振兴之年,要想实现产业兴旺、生态优美、生活富裕的目标,振兴乡村就不能停留在口号上,需要真刀真枪地干,更需要真金白银投入。

  资金对于乡村振兴的重要性无需赘述,但增量资金从何而来?除了中央财政和金融大力支持之外,土地收入应该在其中扮演更重要的角色。这既符合当下农村现实的需要,也有政策上实现的可能,同时也是中国土地制度改革的长期诉求。

  多年以来,我国城乡土地实行“双轨制”管理并实行不同的配置方式,城市国有土地可通过招拍挂方式进行市场化配置,而集体土地除个别途径外只能在集体内部流转,土地资源不能有效地升级为土地资产。

  国有建设用地出让是按平方米计价,甚至在房地产热点城市,住宅用地单价可以达数万元/平方米。而位置相邻的农村土地则并不值钱,一亩耕地流转价格往往只在几百元,即便也是用来盖房子的宅基地,由于不能向集体外流转,其转让价格与国有住宅用地相比也有天壤之别。

  这种城乡土地二元结构导致土地“同命不同价”,农村土地资源配置效率低下,农民的土地财产权益受到侵蚀。

  通过市场化配置国有土地,国内多数地方政府因此筹集了大量资金,并将这些资金大部分投入到城市建设中。笔者曾据官方数据统计发现,自2011年的3.3万亿元至2020年的8.4万亿元,十年间国有土地出让收入累计近49万亿元。2019年和2020年,国内连续两年有超过十个城市的土地出让收入超过千亿元。

  外界对地方土地财政问题诟病已久,但硬币总有两面,虽然国有土地出让价格走高助推了当地房价,让一些地方过度依赖房地产业,但同时也成功地让一些城市实现了“土地增值—城市建设—土地增值—城市建设”的闭环,极大地推进了当地城市化进程。

  随着国内城市化率的不断提高,国有土地已经实现其资产化进程,农村土地何时可以享有同等待遇?

  早在2011年,中央高层就曾表示,“我国经济发展水平有了很大提高,不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本,有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例”。

  在当前乡村振兴的政策背景下,让农村土地地位提升、让农民更多分享土地增值收益、拓宽资金来源渠道的诉求更加迫切。

  政策方向既然明了,关键是如何落实,首先是要破除相关法律法规的限制,不再禁止农村土地直接入市。

  一些地区此前曾开展集体建设用地流转试点,一亩地几十万元、上百万元不再罕见。但在这些改革进程中始终存在诸多反对声音,如认为集体建设用地流转不符合法律规定,会引起建设用地管理失控、加大征收集体土地的难度,以及冲击现有的国有土地市场格局。

  直至2020年元旦修订后的《土地管理法》正式实施,才正式破除了集体建设用地进入市场的法律障碍,农地入市开始推向全国。其第63条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  不经过征收而可以直接入市,这将直接提升集体建设用地的价值。前农业部部长韩长赋曾透露,“目前全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩,可以说这是一笔很大的财富,是农民财产性收入的重要来源,也是集体经济的重要支柱。”

  从此前试点地区的情况来看,一亩集体经营性建设用地入市价格平均在30万元左右,具体到个案还要看地块所处区位,以及后期规划用途。如北京近期出让的一宗用来建设共有产权住房的集体建设用地,其单价已达1.4万元/平方米。

  集体建设用地如此大规模的体量,加上土地价格仍有不小的想象空间,这个资金渠道的上限已经不止于万亿元,如能逐步打通,无疑将大幅提升当地集体组织“操盘”乡村建设的能力和筹码。

  前途光明,道路曲折,这个渠道目前仍有一些难点堵点。国有用地出让全流程都有相应的法律法规予以规范,而对于集体经营性建设用地入市,《土地管理法》的相关规定还较为原则和宽泛,还需更具可操作性的行政法规来予以保驾护航。比如,哪些地块可以入市?谁是入市主体?入市流程如何设计?入市收益如何分配?入市之后的再度转让或者抵押等行为如何规范?

  正因如此,加之过去的2020年疫情防控等原因,地方集体建设用地入市力度受限。新的一年中,期待农地入市为乡村振兴加入更多的催化剂。

责任编辑:刘光博